Beleggen in Dubai

Inleiding

Eind 2019 heb ik onderzoek gedaan naar de risico's omtrent de verhuur van recreatiewoningen in binnen- en buitenland en nu vond ik het tijd om een aanvulling op te stellen over de risico's met onroerend goed in Dubai. Dat gaat zelfs iets verder dan alleen onroerend goed.
 
De sociale media staan overvol met wervende reclames over onroerend goed in Dubai. Er zitten echter veel meer risico’s aan een investering in Dubai dan u mogelijk gewend bent in eigen land. Daarom heeft LawNed een samenvatting gemaakt van items die een rol (kunnen) spelen in uw eigen risico-analyse.

Hieronder staat  een uitgebreide samenvatting van de feiten en risico's die u inzage geven over wat er allemaal speelt in die snikhete streek.

Deel I – Te veel risico’s om rustig van te slapen

1 – Onroerend Goed
De vastgoedmarkt is minder transparant. Marktinformatie, waardering en due diligence zijn minder gereguleerd. Makelaars zijn niet altijd betrouwbaar.

Hoewel politiek stabiel vergeleken met buurlanden, is het nog steeds een absolute monarchie met beperkte rechtsbescherming voor buitenlanders.

De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Als je in euro’s rekent, schommelt de waarde dus met de koers USD/EUR.

Projecten in Dubai worden vaak verkocht met rooskleurige rendementen, gegarandeerde huurinkomsten en luxe beloftes. In de praktijk worden deze garanties lang niet altijd waargemaakt en zijn garanties van ontwikkelaars vaak moeilijk juridisch afdwingbaar.

Er is een voortdurende bouwwoede. Projectontwikkelaars bouwen vaak op speculatie. Veel projecten raken vertraagd of zelfs nooit opgeleverd.

In sommige gebieden (freehold zones) mogen buitenlanders vastgoed kopen, maar daarbuiten niet. In de praktijk bezit je vaak een appartement via een vorm van erfpacht, waarbij je rechten beperkter zijn dan volledige eigendom.

2 – Het klimaat

• Temperaturen van 45–50°C in de zomer zijn normaal.

• De extreme hitte maakt vastgoed (vooral villa’s en laagbouw) duurder in onderhoud: airco’s draaien continu, wat leidt tot hoge energiekosten en snellere slijtage.

• Buitenruimtes zoals dakterrassen, balkons en tuinen worden in de zomer nauwelijks gebruikt (minder aantrekkelijk voor huurders).
 
• Hoewel Dubai in de woestijn ligt, zijn er steeds vaker extreme regenval en overstromingen (zoals in april 2024).

• Veel nieuwe wijken zijn slecht voorbereid op waterafvoer.

• Grote kans op materiële schade en dus hogere verzekeringskosten of zelfs onverzekerbaarheid.

3 - Spanning in het Midden-Oosten

• Dubai zelf is politiek stabiel, maar ligt te midden van een conflictgevoelige regio (Iran, Israël, Jemen, Syrië).

• Het blijft kwetsbaar voor raketaanvallen, cyberaanvallen of regionale instabiliteit.

• Ook Amerikaanse of Europese sancties (tegen bijv. handelspartners van Dubai) kunnen indirect vastgoed beïnvloeden.

Gevolg: plotselinge waardedalingen, vluchtreacties van buitenlandse investeerders, tijdelijke kapitaalvlucht.

4 - Afhankelijkheid van internationale expats

• De economie van Dubai draait op expats, toeristen en buitenlandse investeerders.

• Bij geopolitieke spanningen of economische tegenwind vertrekken expats snel (leegstand en huurprijsdalingen).

Gevolg: huurprijzen kunnen sterk fluctueren, zeker in periodes van spanning.

5 - Beperkte rechtszekerheid voor buitenlanders

• In conflict- of crisistijd heb je als buitenlandse eigenaar minder bescherming dan lokale burgers.
• Je belangen kunnen ondergeschikt zijn aan nationale prioriteiten.

Gevolg: in het uiterste geval kan eigendom beperkt of zelfs geconfisqueerd worden (erg zeldzaam, maar juridisch niet uitgesloten).

6 - Het erfrecht
Het erfrecht in Dubai (en de rest van de Verenigde Arabische Emiraten – VAE) is wezenlijk anders dan in Nederland. Het is belangrijk om dit goed te begrijpen als je daar woont of overweegt om onroerend goed aan te kopen.

De volgende items spelen een rol.

1. Het Islamitisch erfrecht (Sharia) is standaard van toepassing. Voor inwoners van de VAE die geen testament hebben opgesteld, geldt automatisch het islamitisch erfrecht. Enkele kenmerken:

• Vaste erfverdeling volgens de Koran: de nalatenschap wordt verdeeld onder echtgenoot, kinderen, ouders, broers/zussen volgens specifieke percentages.
• Zonen erven dubbel zoveel als dochters.
• Een echtgenoot of echtgenote erft slechts een deel, afhankelijk van of er kinderen zijn.

2. Expats kunnen afwijken van Sharia via een testament. Als expat kun je (gedeeltelijk) afwijken van de sharia-regels door een testament op te stellen.

3. Geen automatische overdracht aan echtgenoot of kinderen. Zonder testament wordt er niets automatisch overgedragen aan je partner of kinderen – bankrekeningen kunnen zelfs worden bevroren na overlijden. Dit kan vervelende, langlopende gevolgen hebben voor nabestaanden.

7 - Banken en vermogensbeheerders
De afgelopen jaren heb ik me bezig gehouden met de schending van de zorgplicht van de Mashreq Bank. Een cliënt is in een financiële constructie gestapt die naderhand zeer risicovol bleek te zijn. Afgezien van het feit dat een dergelijk financiële constructie zeer hoogstwaarschijnlijk nergens in Europa nog zo wordt verkocht is de wijze waarop Mashreq haar verantwoordelijkheid afschuift schokkend; het gevoel van rechtenloosheid bedruipt de gedupeerde. 
Van de toezichthouder viel helaas ook niets te verwachten en diverse advocaten zijn al aan deze bank gerelateerd en weigeren dus een zaak tegen Mashreq.
 
Vanuit mijn zeer ruime ervaring op het gebied van het bank- en effectenrecht (1988), adviseer ik om met lokale banken erg behoudend om te gaan. Stort nooit te veel, teken pas na controle door derden en ga al helemaal niet in effectenhandel. Met lokale hypoheken heb ik geen ervaring, maar het bovenstaande maakt dat een dergelijk product van een lokale financiële instelling je zomaar in een onmogelijk positie kan brengen.

Deel II – Als de muziek stopt in Dubai

Dubai is beroemd (of berucht) om zijn explosieve groei sinds begin 2000: wolkenkrabbers, kunstmatige eilanden, enorme shopping malls en in hoog tempo ontwikkelde infrastructuur. Maar deze groei is grotendeels gedreven door externe investeringen, speculatie en goedkope arbeidskrachten. De markt toont momenteel het volgende beeld.

• Vastgoedontwikkeling is een drijvende economische kracht.
• Veel vastgoed staat leeg, zowel commercieel als residentieel.
• Koop en huurprijzen zijn sterk volatiel, wat duidt op speculatie.
• Weinig structurele vraag van eigen bevolking; Dubai heeft immers relatief weinig staatsburgers (Emirati’s) en de expatbevolking is beweeglijk.
• Geopolitieke en economische gevoeligheid, o.a. voor olieprijzen, toerisme en internationale spanningen.

“When the music stops”
Zolang iedereen blijft bewegen (bouwen, kopen, verkopen, verhuren) lijkt alles prima. Maar zodra er stilstand optreedt, blijken er meer spelers dan stoelen. Wie dan geen huurder of koper heeft, zit met lege handen of erger nog: met torenhoge leningen op lege gebouwen met sombere vooruitzichten:

1. Leegstand wordt zichtbaar problematisch
   Leegstaande torens en villa’s worden dan geen “voorraad”, maar ballast. Onderhoudskosten blijven, inkomsten drogen op.
2. Prijzen storten in
   Bij gebrek aan structurele binnenlandse vraag leidt een vertrouwenscrisis tot een plotselinge correctie: vastgoedprijzen kunnen hard dalen. Dit is al eens gebeurd in 2008-2009 en opnieuw rond 2020.
3. Speculanten trekken zich terug
   Zolang het feest duurt (lees: stijgende prijzen), blijven investeerders instappen. Maar als het sentiment keert, is het ‘ieder voor zich’.
4. Overheden moeten ingrijpen
   Mogelijk probeert de overheid of het emiraat met kunstgrepen de markt te stabiliseren: belastingmaatregelen, regulering van eigendom door buitenlanders, enzovoorts.
5. Sociaal-economische instabiliteit
   Een groot deel van de economie draait op tijdelijke arbeidskrachten. Als de vraag naar arbeid daalt, leidt dat tot werkloosheid, vertrek van expats en extra druk op het resterende economische weefsel.
6. Reputatieschade en investeringsvertraging
   Internationale investeerders kunnen het vertrouwen verliezen in Dubai als betrouwbare markt. Kapitaal zoekt dan elders onderdak.
   
   

Conclusie

Nu heeft iedereen natuurlijk zijn eigen risico-houding, maar investeren of beleggen in Dubai kan zeer vervelende gevolgen hebben. Het kan zelfs zo zijn dat uw bezit niet meer valt te kwalificeren als actief, maar als een passief; dwz het kost bakken met geld of wat voor reden dan ook en je kunt er niet vanaf. 
Als buitenstaander loop je daarnaast de kans op een rechteloze positie en oneindig lange procedures die zeer kostbaar kunnen worden.
Als je het mij vraagt lijkt het op een paradijs, maar is het dat niet; gebruik je nuchtere Hollandse verstand en ga er alleen 4 dagen heen als vakantie…..