Beleggen in Dubai

De sociale media  staan overvol met wervende reclames over onroerend goed in Dubai (over Spanje overigens ook, maar daar gaat het hier niet over).

Eind 2019 heb ik onderzoek gedaan naar de risico's omtrent de verhuur van recreatiewoningen en nu vond ik het tijd om een aanvulling op te stellen over de risico's in Dubai. Dat gaat zelfs iets verder dan alleen onroerend goed.

Hieronder een samenvatting van de feiten en risico's die u inzage geven over wat er allemaal speelt in die snikhete streek.

Deel 1

De vastgoedmarkt is minder transparant. Marktinformatie, waardering en due diligence zijn minder gereguleerd. Makelaars zijn niet altijd betrouwbaar.

Hoewel politiek stabiel vergeleken met buurlanden, is het nog steeds een absolute monarchie met beperkte rechtsbescherming voor buitenlanders.

De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Als je in euro’s rekent, schommelt de waarde dus met de koers USD/EUR.

Projecten in Dubai worden vaak verkocht met rooskleurige rendementen, gegarandeerde huurinkomsten en luxe beloftes. In de praktijk worden deze garanties lang niet altijd waargemaakt en zijn garanties van ontwikkelaars vaak moeilijk juridisch afdwingbaar.

Er is een voortdurende bouwwoede. Projectontwikkelaars bouwen vaak op speculatie. Veel projecten raken vertraagd of zelfs nooit opgeleverd.

In sommige gebieden (freehold zones) mogen buitenlanders vastgoed kopen, maar daarbuiten niet. In de praktijk bezit je vaak een appartement via een vorm van erfpacht, waarbij je rechten beperkter zijn dan volledige eigendom.

Temperaturen van 45–50°C in de zomer zijn normaal.

• De extreme hitte maakt vastgoed (vooral villa’s en laagbouw) duurder in onderhoud: airco’s draaien continu, wat leidt tot hoge energiekosten en snellere slijtage.

• Buitenruimtes zoals dakterrassen, balkons en tuinen worden in de zomer nauwelijks gebruikt (minder aantrekkelijk voor huurders).

• Hoewel Dubai in de woestijn ligt, zijn er steeds vaker extreme regenval en overstromingen (zoals in april 2024).

• Veel nieuwe wijken zijn slecht voorbereid op waterafvoer.

• Grote kans op materiële schade en dus hogere verzekeringskosten of zelfs onverzekerbaarheid.

Spanning in het Midden-Oosten.

Onrustige midden-oosten

• Dubai zelf is politiek stabiel, maar ligt te midden van een conflictgevoelige regio (Iran, Israël, Jemen, Syrië).

• Het blijft kwetsbaar voor raketaanvallen, cyberaanvallen of regionale instabiliteit.

• Ook Amerikaanse of Europese sancties (tegen bijv. handelspartners van Dubai) kunnen indirect vastgoed beïnvloeden.

Gevolg: plotselinge waardedalingen, vluchtreacties van buitenlandse investeerders, tijdelijke kapitaalvlucht.

Afhankelijkheid van internationale expats

• De economie van Dubai draait op expats, toeristen en buitenlandse investeerders.

• Bij geopolitieke spanningen of economische tegenwind vertrekken expats snel (leegstand en huurprijsdalingen).

Gevolg: huurprijzen kunnen sterk fluctueren, zeker in periodes van spanning.

Beperkte rechtszekerheid voor buitenlanders

• In conflict- of crisistijd heb je als buitenlandse eigenaar minder bescherming dan lokale burgers.

• Je belangen kunnen ondergeschikt zijn aan nationale prioriteiten.

Gevolg: in het uiterste geval kan eigendom beperkt of zelfs geconfisqueerd worden (erg zeldzaam, maar juridisch niet uitgesloten).

Conclusie

Nu heeft ieder zijn eigen risico-houding, maar onroerend goed kopen in Dubai kan zeer vervelende gevolgen hebben. Het kan zelfs zo zijn dat uw bezit niet meer valt te kwalificeren als  actief, maar als een passief; dwz het kost bakken met geld of wat voor reden dan ook en je kunt er niet vanaf.
Mijn advies: de plaatjes zijn prachtig, de instap-kosten veelal laag, de beloften zijn groot, het is te mooi om waar te zijn......

Deel 2

Het erfrecht in Dubai (en de rest van de Verenigde Arabische Emiraten – VAE) is wezenlijk anders dan in Nederland. Het is belangrijk om dit goed te begrijpen als je daar woont of overweegt om onroerend goed aan te kopen.

De volgende items spelen een rol.

1. Islamitisch erfrecht (Sharia) is standaard van toepassing

Voor inwoners van de VAE die geen testament hebben opgesteld, geldt automatisch het islamitisch erfrecht. Enkele kenmerken:

• Vaste erfverdeling volgens de Koran: de nalatenschap wordt verdeeld onder echtgenoot, kinderen, ouders, broers/zussen volgens specifieke percentages.
• Zonen erven dubbel zoveel als dochters.
• Een echtgenoot of echtgenote erft slechts een deel, afhankelijk van of er kinderen zijn.
• Stiefkinderen erven niets tenzij specifiek benoemd in een testament.

2. Expats kunnen afwijken van Sharia via een testament

Als expat kun je (gedeeltelijk) afwijken van de sharia-regels door een testament op te stellen.

3. Geen automatische overdracht aan echtgenoot of kinderen

Zonder testament wordt er niets automatisch overgedragen aan je partner of kinderen – bankrekeningen kunnen zelfs worden bevroren na overlijden. Dit kan ernstige gevolgen hebben voor nabestaanden.

4. Successierechten

Er zijn geen erfbelasting of successierechten in Dubai.

Wel kunnen procedurekosten of notariskosten ontstaan.

5. Kinderen en voogdij

Bij overlijden van beide ouders worden kinderen niet automatisch bij familie geplaatst. Zonder testament met voogdijbepaling kan een rechter een voogd aanwijzen, mogelijk buiten de familie.

Deel 3
De afgelopen jaren heb ik me bezig gehouden met de schending van de zorgplicht van de Mashreq Bank. Een cliënt is in een financiële constructie gestapt die naderhand zeer risicovol was. Afgezien van het feit dat een dergelijk financiële constructie zeer hoogstwaarschijnlijk nergens in Europa nog zo wordt verkocht is de wijze waarop Mashreq haar verantwoordelijkheid afschuift schokkend. Van de toezichthouder viel ook niets te verwachten en diverse advocaten zijn al aan deze bank gerelateerd en weigeren dus een zaak tegen Mashreq.
Vanuit mijn ervaring met het bank- en effectenrecht, adviseer ik op met geen enkele lokale bank een risico te nemen. Stort nooit te veel, teken pas na controle door derden en ga al helemaal niet in effectenhandel. Met lokale hypoheken heb ik geen ervaring, maar het bovenstaande maakt dat ook dat vol risico's zit. En dan vooral wanneer er ergens iets misgaat...